互联网大厂退租 写字楼市场有点受伤

图片来源： 图虫

作者 | 陈泽旋

编辑 | 张常旺

风光的时候，互联网大厂曾在全国买楼又买地，如今连租来的物业也频频传出退租的消息。

1月16日晚间，朗科科技发布公告称腾讯计划从朗科大厦退租，双方目前尚未正式签订《租赁合同解除协议》，而退租的原因是“受经济下行压力加剧，消费增长放缓等因素影响”。

朗科大厦位于深圳市南山区，与腾讯总部的直线距离不到2公里，2011年6月至2021年4月期间，腾讯与朗科多次签署了租赁合同，租下了朗科大厦第2-15层，期间又签订了补充协议，再租下第17层部分场地650平方米。

对朗科而言，朗科大厦可以说是一头“现金奶牛”。按照最新2021年4月29日签订的合同，这些物业的租赁期限为2021年5月15日至2026年5月14日，五年的租赁期限可使朗科获得1.86亿元的租金收入（含税），其中，第三至第五年的租金收入（含税）将近1.16亿元。而2022年上半年，朗科的营业收入大约7.94亿元，归属于上市公司股东的净利润为2246.16万元。

在互联网的寒冬，腾讯的退租引发诸多联想。针对朗科公告退租一事，腾讯公关总监张军在微博回应称“这是正常的办公楼宇调整”，公司在深圳的办公场所分散，造成开会的不便，“随着自有大厦不断投入使用，未来新办公楼宇也陆续竣工，适当集中办公场所也是好事”。

尽管腾讯的回应否认了朗科关于退租原因的说法，但互联网行业整体性的调整，却事实上在办公市场引发了较大震荡。

1

互联网大厂退租

“科技大厂京东退租，全部家具免费用，拎包入驻，工位、椅子、柜子、会议桌全部齐全”，一名写字楼租赁中介在社交平台上发布广告“吆喝”着，为京东科技大厦招揽客户。

京东科技大厦位于北京市海淀区知春路，它的前身是知名的翠宫饭店，原本隶属于北京首都创业集团的翠宫饭店在1998年开门迎客，曾是集客房、餐饮、娱乐、购物、写字楼于一体的五星级商务酒店。然而，业绩持续亏损以及高额负债最导致它不得已闭门谢客，并转手他人。

值得一提的是，翠宫饭店的西面便是有“中国硅谷”之称的中关村，这里见证了刘强东、雷军、张一鸣等互联网大佬的一路成长。2019年2月，京东以27亿元的价格受让了北京翠宫饭店有限公司100%股权。

京东前员工李华（化名）告诉时代财经，他所在的部门曾在京东科技大厦办公了将近10个月，2022年9月，位于北京亦庄的京东集团总部二号楼建成后正式启用，便整体搬迁到亦庄总部，“面积非常大，完全可以容纳京东总部所有人，京东从来都是想迁移到亦庄总部的”。

根据北京商报在2019年2月的报道，京东徐雷当时回应了买下翠宫饭店的原因，仅仅是希望有个自己的办公楼，方便在北京西边“招募IT人才和办公，但大部分都在亦庄”，而京东方面则表示“收购翠宫饭店基于长远布局和发展，未来该项目将改造成以科技研发、商务办公为主，成为京东集团在海淀区产业发展的载体空间”。

房天下显示，京东科技大厦正在该平台上整栋招租，最新挂牌价为6元/平方米·天，每月租金总额达到1224万元。

时代财经了解到，除了京东科技大厦，目前还有字节跳动、OPPO等位于不同城市的办公地点，被写字楼租赁中介以“大厂退租”的噱头在社交平台上招租，而根据36氪在2022年9月的报道，美团提前解约樱辉大厦、退出融新科技中心，字节跳动在中关村退租了超过10万平方米的办公面积，而爱奇艺亦搬离了此前整租的鸿诚拓展大厦，这些办公楼均位于北京。

不过，退租的原因不全是业务收缩导致租赁需求的减少。曾在北京市海淀区大恒科技大厦办公的字节跳动员工告诉时代财经，他们搬迁至学清嘉创的原因与业务收缩无关，“我们的办公楼原本就在学清嘉创，后续因为装修临时搬到了大恒，装修好就又搬回去了”，另一名员工向时代财经证实了该说法。

2

写字楼市场有点受伤

虽然并非所有的退租行为皆是业务收缩导致，但从数据上来看，互联网行业的整体调整，却在一定程度上给办公市场带来了持续性的压力。

根据国家工信安全中心在2022年发布的《2021年我国百强互联网企业发展态势研究》报告，北京是中国拥有最多百强互联网企业的城市，多达41家，市值占比也最大，达到35.32%。时代财经查阅多家国际房地产顾问公司发布的市场报告获悉，互联网行业的波动给北京办公市场带来的影响也相对明显。

戴德梁行的数据显示，2022年全年高科技业在北京甲级写字楼市场租赁成交面积中占比高达39.3%，但同比下降了16.2个百分点。就2022年第四季度的租赁成交情况而言，高科技的占比达到43.9%，依然是最大的租赁主力。

此外，根据世邦魏理仕统计，从2022年全年来看，TMT行业的新租面积占比25%，仅次于占比为30%的金融业，而2021年TMT以39%的占比稳居各大行业之首。值得一提的是，科技企业集聚的中关村、望京、奥体和平均楼龄较高的金融街、燕莎、王府井等子市场空置率均有不同程度的提升，其中不少区域此前常年可租面积紧俏。

不过，市场呈现出了积极的迹象。根据世邦魏理仕的数据，2022年北京优质写字楼的净吸纳量为6.3万平方米，而在第四季度，商务活动受疫情延续影响，新租交易面积环比下降8%，但企业整合、缩减、腾退现象有所缓解，使得全市净吸纳量结束了前两个季度的负值回升至1.7万平方米。

出租净吸纳量是衡量办公市场活跃度的重要指标之一，它可以用某一段时间内相同级别市场里“新租面积+扩租面积-退租面积”的方法计算得出，而当净吸纳量低迷且供应不减，将造成空置率的上升，进而使租金承受下行的压力。

在新租需求活跃度回升的行业里，世邦魏理仕提到了金融、TMT、能源及公共事业类租户。其中，TMT需求集中在软件开发，互联网+服务亦见回暖。

实际上，在互联网行业的快速扩张期，互联网企业在北京市场相对倾向于租赁乙级办公楼或产业园区，从不同的国际房地产顾问公司公布的数据了解到，相对甲级写字楼市场，互联网企业对产业园区的租赁需求波动也更为明显。

从2022年全年来看，世邦魏理仕的数据显示，TMT行业新租面积占比为16%，低于制造业、医药及生命科学行业；而2021年，TMT凭借58%的占比在所有行业中排名第一。

互联网企业租赁需求的收缩现象并非北京独有，还包括作为互联网企业主要聚集地的深圳、广州和杭州，同时值得注意的是，与北京市场呈现出来的特点类似，互联网企业依然是这些城市最大或主要的办公物业租户。

不过，随着防疫政策优化调整的效果逐渐显现，以及国家一系列经济政策的落地，市场对2023年的预期有所好转，这将带动企业租赁需求的释放。

“预计2023年写字楼市场的活跃度会逐步恢复”，一位不愿具名的业内人士告诉时代财经，“可能（2023年）2月份以后，如果没有特别大的变化，相信经济生活、社会生活会逐渐回归正常”。