11000平方米等于多少公顷_11000平方米等于多少千克

　　溢价率286%的浦东祝桥地块

　　上海迎来年内至今为止最大的一幅宅地出让：浦东新区的祝桥镇中心镇区核心区G-10地块。从2011年起，祝桥镇共计推出5幅住宅用地及1幅商住用地，距上一次祝桥板块出现地块出让已经过去两年半的时间，2014年1月22日，祝桥板块曾集体出让过3幅纯宅地，最终的成交楼板价都集中在11000元/平方米左右。

　　经过23家房企激烈的争夺，最终被金地拍下。该地块溢价率286%，楼板价33023元/平方米。如果剔除公共设施、保障型住房及自持部分，可售部分楼板价41572元/平方米。从2011年起，祝桥镇共计推出5幅住宅用地及1幅商住用地，距上一次祝桥板块出现地块出让已经过去两年半的时间，2014年1月22日，祝桥板块曾集体出让过3幅纯宅地，最终的成交楼板价都集中在11000元/平方米左右。祝桥板块主要是动迁基地，商品住宅和动迁安置房比例严重失调。在2007-2012年区域内几乎没有商品住宅，直到2013年区域内才慢慢出现商品住宅，但占比也极为有限。

　　多家开发商疯抢浦东祝桥地王

　　23家房企包括仁恒、保利、建发、大名城、招商等众多知名开发商。几乎所有在唐镇附近有项目的房企都参与了。

　　这块地位于祝桥镇核心地段，祝桥作为第一批自贸区这一点本身就是一种标签，而作为大飞机的制造基地在产业上也较为高端。上海中原地产市场分析师卢文曦认为，亚洲最大都市型航空城支撑了此次地王的产生。上海链家数据显示，2012-2016年祝桥的房价每年以17%左右上涨，2016年祝桥的住宅均价为2.5343万元/平方米。

　　一名业内人士分析，房企不惧拿地王的心理其实是可体会到的。首先，上海是大部分已经进驻的房企都看好的市场，都想在这里分一杯羹；其次，房企去年下半年以来受销售行情影响，去化情况出乎意料地好，导致库存几乎与销售接近，土地储备颇显短缺势头，补仓是必然之举。

　　但他又指出，尽管金地拿地有底气，但最终销售如何不得而知，2015年其在上海拿下的宅地就达4幅，总建筑面积40.2万平方米，在短时间内扩展明显。如果集中开发，资金压力很大，2016年第一季度集团存货达818.7亿，比去年第四季度、第三季度都有所提高，如果遇到市场或融资问题很容易使其陷入困局之中，毕竟在市场好的2015年才实现突破600亿元的销售额，未来市场如何还要看政策如何调整，房价持续攀升总会引发政府的调控，一旦遇到政策风险又会陷入僵局之中。

　　补仓心态明显

　　“补仓”心态以融创最为明显。来自中原地产研究中心的数据显示，融创目前存货有498.7亿元，2015年销售金额704.1亿元，销售周期只有0.71。很显然，融创目前必须进入开发-拿地-开发阶段才能让产业链得以续存。

　　而市场中与融创情况接近的企业不少，比如龙湖、金地、保利等等。融创最近频频出现在多个土拍现场，彰显了房企钱多、土地储备告急的现状。

　　而融创去年以来在市场上不断兼并收购，也彰显了其资金实力。据2016年中期数据显示，今年上半年融创合约销售591亿。据知情人士透露，其中上海区域销售150亿，上海单个城市就将近100亿。

　　营收的增长催生了房企继续积极拿地的需求。上海中原市场研究部资深经理龚敏分析指出，金地敢于拿地王主要原因有两点：其一是金地2015年实现销售额618亿元，2015年前11个月，金地累计获取项目总地价241.2亿元(按100%权益计算)，拿地金额/销售金额比重46%，投资力度较强，获取项目总建面355.6万平方米，略小于同期销售面积386.1万平米，呈现出良好的补库存节奏。

　　实际上，如果剔除保障房、公建部分及自持部分，金地祝桥地王楼面地价更是高达41572元/平方米。金地集团(600383，股吧)华东区域地产公司副总经理陈喆接受21世纪经济报道记者采访时指出，其实应该是3.3万/平方米。4.1万/平这样的说法是把15%的自持资产算作0价值了。但这部分物业的价值特别大，作为长租公寓、短租公寓、持有型酒店等等未来给金地带来巨大价值。

　　唐镇区域目前二手房7万多元/平方米，因此不少业内人士认为，能否顺利回款，最终还是取决于房企的产品打造能力，以及内部运营挖掘利润的能力。据了解，金地目前正在申请金地·天地云墅的国家专利产品。而陈喆透露，金地将会在这块地上打造全新产品系，至于是否天地云墅并没有给出最终答案。“金地华东致力于新的自营业务的开拓，包括长租公寓、短租公寓、写字楼、酒店、产业园，祝桥将是我们的一块成果输出基地。”

　　“可能从企业层面来讲，如果要寻求合作的话，金地会找一个产品溢价能力比较强的合作方。”上述业内人士称，比如浦东某个时间段的需求量是1000套房子，1000万以上需求量就可以达到200套，能否做出符合这200名消费者的产品就看房企的产品打造能力了。

　　此次参与竞拍的23家房企也流露出房企争夺区域话语权的一面，例如融创此前在唐镇收购了一个100万平方米左右的项目，自然想在附近继续拿地，实现深耕与布局。